İnşaat firmalarının en çok zorlandığı konulardan biri arsa teminidir. Satın almalar olmakla birlikte daha çok kat karşılığı arsa temin etmek firmalar acısından daha cazip geliyor. Son zamanlarda yeni yeni hasılat paylaşım seklide arsa temin etmekteler. Kat karşılığı arsayı firmaya vermek mal sahiplerinin de başvurduğu yöntemlerden biridir. Satmak yerine kat karşılığı vererek daha fazla kazanç sağlıyorlar. Arsa sahibine düşün payı sattığı gibi kiraya vererek gelir elde etmeleri daha vaazla kazanç sağlıyor.
Kat karşılığı kadar olmasa da hasılat paylaşımlı arsa temini büyük arsalar için daha çok kullanılan bir yöntem olarak karşımıza çıkıyor. Kat karşılığında oran sabit iken paylaşım modelinde satış bedeli üzerinden olduğu için mal sahibi daha fazla para kazanıyor. Ayrıca konutun tapu gibi hizmetlerini ve satış çalışmaları firmaya kalıyor.
İnşaat sektöründe karlılık ve talebin fazla olmasından dolayı arsa fiyatları sürekli yukarı yönlü hareket ediyor. Bunu bilen mülk sahipleri firmalardan yüzde oranları yüksek ve artı para istemeye kadar gidiyorlar. Arsasını kat karşılığı müteahhitte vermeyi düşünenlerin dikkat etmesi ve bilmesi gereken pek çok nokta var. Aksi halde sonuç hayal kırıklığı olabiliyor.
Her arsa kat karşılığı verilebilir mi? Öncelik arsanın imarlı olması gerekir. Buraya konut yapacak firmanın nihai amacı kazanç sağlamak onun içinde imar durumu, oturum alanı, yükseklik, konum ve satış fiyatları önemli kriterdir. Arsanın büyüklüğü firmaya ve amaca göre değişir. Merkezi yerler de Kat karşılığı oranı yüzde 80’e çıkabiliyor. Taraflara ne kadar oran düşeceği taraflar arasında beli oluyor.
Arsayı alacak firmanın kapasitesi, markalaşması ve proje üretmesine göre secim yapmak en iyisidir. Ancak mal sahipleri en fazla oran veren firmayı tercih ederek toplam satıştan daha az para kazanıyorlar. Önemli olan oran değil proje ve toplam net kardır. Müteahhitin güvenilir olup olmadığını araştırılmalıdır.
Tam tersi de firmalar mal sahibinin ilk taleplerine bakarak karar veriyorlar oysa pazarlık yapılmadan hiçbir şey net değil. Tamamen firmaya ve size bağlı olarak oranlarda ciddi değişiklikler olmak da. Satın almalarda iş arsa payı toplam maliyet oranı önemli bir kriterdir . Arsa / maliyet düşünülür ancak bu oran maliyet oranı ve dolasıyla arsaya verilecek para arsanın toplam cironun %30 geçmemesi en fazla % 50 olmalı satın almalarda
Müteahhite arsa hissesinin ne zaman devredileceği konusu da en çok dikkat edilmesi gereken konuların başında bulunuyor Diyelim ki yüzde 50-50 kat karşılığı inşaat yaptırıyorsanız, müteahhit mal sahibine diyor ki ’arsanın yüzde 50 hissesini bana devredeceksin’. Hisse devri oluyor, müteahhit kaba inşaata başlıyor. Eğer kötü niyetliyse kat irtifakını kurup hisse satışını yaparak parasını alıp gidiyor. Bu gibi duruma meydan vermemek için ipotek veya teminat talep edilmeli .
Genelde kat karşılığı ya da gelir paylaşımı modeliyle müteahhite verilen arsalar arasında en çok problem çıkabilecek olanlar ise hisseli olanlar. Bu tip arsalarda müteahhittin mutlaka bütün hisse sahiplerinin onayını tek tek imzalı olarak alması gerekiyor. Arsa sahibi vekalet verse dahi başka bir hissedar vekaleti kabul etmeyebiliyor. Müteahhitler hisseli gayrimenkullerde mümkünse bütün hisse sahipleriyle bizzat sözleşme imzalamalıdırlar.
Gelir paylaşımı arsa sahibine daha fazla gelir getirir. Diyelim ki gelir paylaşımı oranı yüzde 30’sa mülk sahibi arsasını yüzde 40-50 kat karşılığı vermiş gibi oluyor. Olumsuzluğu ise mülkün ancak satıldıktan sonra paylaşımın yapılacak olması. Oysa kat karşılığında müteahhit inşaatı bitirdikten sonra daireleri teslim ediyor. Belli bir dönem bütün satışları bitirmesini göze alıp bekleyen bir arsa sahibi için hasılat paylaşımı daha avantajlı. Kat karşılığı ise, dairesini kiraya vererek gelir elde etmek isteyenler ya da ‘oğlum, kızım oturacak’ diyenler daha uygun bir seçenek.
Elit ve merkezi yerlerde üzerinde bina olmayan arsa kalmadı. Bu arsalardaki mevcut binalarda da 10 ile daha fazla kat maliki bulunuyor. Dolayısıyla bu kat malikleri arsa satışı yerine sahip oldukları dairenin karşılığında depreme dayanıklı, yüksek kaliteli. malzemelerin/donatıların kullanıldığı bir daire almayı tercih ediyorlar. Müteahhitler para bağlamadan böyle bir projeyi gerçekleştirmeye sıcak bakıyorlar.
Arsa sahipleri açısından bakıldığın da ise kat karşılığı projeye girmek çok avantajlı. Çünkü bir arsanın satılması yerine yeni teknoloji ile yapılmış dairelerin bulunduğu bir arsayı satmak hem daha kolay hem de daha karlı. Firma acından işe hem burada satışlar daha hızlı hem de kar marjları daha yüksek oluyor.
Yorumlar
Yorum Gönder