Emlak Alırken Dikkat Edilecek Noktalar






Türkiye'de pek çok alanda bireyler gerçekleştirmek zorunda oldukları işlerini, faaliyetlerini çoğu zaman konunun uzmanına gerektiği şekilde danışmadan, kulaktan dolma bilgilerle kendileri halletmeyi tercih ederler. Ancak, bu tür amatör davranışlar yine çoğunlukla hüsranla sonuçlanır ve kimi zaman ortaya çıkan zarar veya ziyanın da telafisi mümkün olmaz. Nitekim, gayrimenkul alanında yapılan yatırımlarda da bu tür bir eğilim geçerli.

Bireyleri, özellikle emlak ile ilgili yatırımlarda tek başına, uzmanlara danışmadan hareket etmeye yönlendiren unsurlar; güvensizlik, emlak alım-satımında profesyonel olarak aracılık eden gayrimenkul danışmanlarına yapılan ödemeleri yüksek bulma veya bu tür komisyon ödemelerinden kaçınma ve hatta kimi zaman bu yollara başvurmanın gereksiz olduğu düşüncesidir. Bu nedenle kulaktan kulağa dolaşan bilgiler, fısıltı gazetesi ve gazetelerde yer alan seri ilanlar dikkate alınarak aracılar atlatılmaya çalışılır. Seçilen bu lkel yöntemler sonucunda da akla gelmeyecek olaylarla karşılaşılır. Bu nedenle, emlak alımında öncelikle yapılması gereken, doğru gayrimenkul danışmanını seçmektir. Çünkü, emlakçılar veya çağdaş deyimiyle gayrimenkul danışmanları emlak piyasasındaki iniş çıkışları yakından takip eden uzmanlardır.

Emlak seçiminde öncelikle satın alınmak istenen gayrimenkul için yatırımcı olarak hedefinizi veya amacınızı tam olarak belirlemeniz gerekiyor. Emlak, yatırım amaçlı olarak mı alınıyor, yoksa ikamet amaçlı olarak mı alınıyor? Bu konuda net bir tespit yapılması gerekiyor. Yatırım amaçlı olması durumunda gayrimenkul ile ilgili seçilecek bölge konusunda esnek olunabilir. Oysa, konu ikamet edilecek bir gayrimenkulün satın alınması ise bölgenin çok doğru seçilmesi gerekiyor. İstanbul gibi şehirlerin kozmopolit dokusu, giderek artan ölçüde belirli dünya görüşüne sahip bireylerin aynı bölgelerde ikamet arayışlarını gündeme getiriyor. Ayrıca, etrafınızdaki aile yapısının uyumu dışında, trafik sorunu nedeniyle, işyeri ile ikametiniz arasındaki en uygun mesafeyi de tespit etmeniz gerekiyor.

Taşınmayı düşündüğünüz bölgedeki işyeri-konut oranını dikkate almanız. İstanbul'un bir çok mesken ağırlıklı semti son beş yıl içerisinde yüzde 70'e varan oranlarda işyeri yoğunlaşmasına maruz kaldı. Bu nedenle, işyerlerinin ağırlıklı olduğu apartman, site veya bölgelerde ortaya çıkabilecek sorunları dikkate alıp, konut seçimini halen konutların yoğun olduğu semt veya bölgelere kaydırmak yararlı olacaktır. Örneğin, işyerlerinin ağırlık kazandığı apartmanlarda kimi zaman aidatların toplanması veya ısıtma sisteminin yakılma ve söndürülme saatleri ile ilgili olarak ciddi sorunlar çıkmakta, apartmanı konut amacıyla kullananlar ciddi anlamda maddi ve manevi açıdan mağdur durumuna düşmekteler.

İster mesken amacıyla, ister yatırım amacıyla gayrimenkule ilgi duyulsun, dikkate alınması gereken bir diğer önemli nokta da aldığınız gayrimenkulün arsa payını ve hisse miktarını iyi kontrol etmektir. Çünkü, özellikle eski ev ve apartmanlar yıkılıp yerine yeni inşaat yapılırken, mütaahitler daha yüksek katlı apartmanlar yapmak için arsa payı yüksek gayrimenkule ihtiyaç duyuyorlar. Ayrıca, arsa payı yüksek olan daire, sahibine bu tür durumlarda daha geniş olanaklar tanıyor. Birçok gayrimenkulde dairelerin veya dükkanların arsa payları, metrekareleri aynı olsa da, birbirine eşit olmayabiliyor. Bu nedenle, arsa payını tapudan kontrol ettirmeniz ve ileride mağdur duruma düşmemeniz çok önemli.Gayrimenkul satın alırken, yine amacınız ne olursa olsun, dikkate almanız gereken bir diğer püf noktası, size mülk satan kişinin kısıtlı olmamasıdır. Gayrimenkulü satan gerçek ve tüzel kişi ile ilgili araştırmalarınız yararlı olacaktır.

Amacınıza göre, mesken veya yatırım amacıyla gireceğiniz doğru bölgeyi seçtiniz. Bu noktada, konunun uzmanı bir gayrimenkul danışmanı ile bir araya gelmeden önce, kısa bir süre için seçtiğiniz bölge ile ilgili gazetelerde yayınlanan seri ilan ve bilgilerdeki fiyatları izlemek ve zihninizde bölgenin alt ve üst fiyat limitleri ile ilgili bir takım rayiçler belirlemek doğru olacaktır. Bu rayiçleri belirledikten sonra profesyonellerle ilişkiye girmek yararlı olacaktır. Ayrıca, seçtiğiniz bölgenin rayiçleri ile bütçenizi karşılaştırıp dengelemelisiniz. Aksi taktirde, bütçenize uygun olmayan gayrimenkulleri incelerken kaybettiğiniz zaman içerisinde tam aradığınız bir gayrimenkulü göz göre göre kaçırabilirsiniz. Yani, gayrimenkul yatırımında ayaklarınız yere basmalı ve gerçekçi olmanız şart. Bu arada, tam aradığınız koşullara yüzde 100 uyan bir gayrimenkulü bulmak konusundaki aşırı ısrarınız sizi ideal bir yatırımı kaçırma riski ile karşı karşıya bırakabilir. Bu nedenle, hedefinize yüzde 70 yaklaşan bir gayrimenkulu sakın kaçırmayın. Bir süre sonra yüzde 100 sizi tatmin ettiğini göreceksiniz.

Artık konunun uzmanı bir emlakçı veya gayrimenkul danışmanı ile bir araya gelmeye hazırsınız. Bu noktada, profesyonel yardım alacağınız şahıs ve kurumu seçerken tecrübelerinize ve sizin nezdinizde uyandırılan ciddiyet, sorumluluk ve güvenirlilik duygusunu dikkate almak zorundasınız. Türkiye'de halen yeminli mali müşavirlik kurumuna benzer bir yeminli gayrimenkul danışmanlığı veya müşavirliği müessesesi olmadığından, hislerinize ve tecrübelerinize güvenmek zorundasınız. Bir diğer püf noktası da gayrimenkul danışmanının size sunduğu portföyün zenginliğidir. Eğer, danışmanınıza sunduğunuz koşullara uygun tek bir emlak seçeneği size sunuluyor ise, emlakçınız gizliden gizliye size bunu mutlaka satma eğilimi içindedir. Bu nedenle, bol seçenek sunan bir emlakçının daha sağlıklı ve objektif olduğu söylenebilir. Mutlaka talep etmeniz gereken bir diğer unsur, satın almak istediğiniz emlak için bir ekspertiz yapılmasıdır.

Gayrimenkul danışmanı ile çalışmaya karar verdiğinizde, verilecek hizmet karşılığında alınacak ve verilecek komisyon ve masraflar için önceden anlaşıp, sözleşmenizi yapın. Verdiğiniz kapora ve ödemeler için mutlaka Maliye Bakanlığı'nın onayladığı bir makbuz alın. Mal sahibini mutlaka nihai durumda karşınıza çağırıp gayrimenkul danışmanınızın size sunduğu verileri ve fiyatı son kez daha teyid edin. Son bir husus, gayrimenkul danışmanınızın size gösterdiği emlakta halen kiracı olup olmadığı, satan kişi veya kurumun halen emlağı kullanıp kullanmadığıdır. Eğer, emlak boş değilse mutlaka kiracıdan veya satıcıdan boşaltılacağına dair noter tasdikli taahhüt alın. Aksi taktirde, ciddi bir mağduriyet söz konusu olabilir.

Türkiye'de emlak satın alırken insanın başına akıl almaz olaylar gelebiliyor. Bu nedenle, hedef emlağınızı tespit etttikten sonra en ince ayrıntısına kadar emlağınızı araştırın. Öncelikle, emlağınızın bulunduğu bölgeyi, semti, sokağı gezin. Farklı günlerde gidin. Etrafı inceleyin. İlgilendiğiniz emlağın sokağına pazar kuruluyor olabilir. Bundan habersiz iseniz ve bölgeye yabancıysanız haftanın bir günü apartmanınıza istediğiniz saatte arabanızla girip çıkamama, gürültü, kirlilik gibi şaşırtıcı sorunlarla karşılaşabilirsiniz.

İkinci önemli konu, gayrimenkulünüzün içinde bulunduğu apartmanın koşullarını incelemektir. Su, elektrik, doğalgaz, telefon hattı durumları önemlidir. Apartmanın ısıtma sistemi, hidrofor, asansör, yedek su deposunun olup olmadığı, kapıcı ve özellikle komşularınızın tipi son derece önemlidir. Bir diğer ihmal edilen konu, site veya apartmanlarda daire alırken ödenen düzenli aidatların incelenmemesidir. Oturduğunuzda veya boş bıraktığınız da ödemekle yükümlü olduğunuz aidatları araştırın. Aksi taktirde, dudak uçuklatıcı bir aidat yükü ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Emlağın ışıklandırma, otopark ve güvenlik durumları, son kat veya giriş katı olmasından dolayı olası rutubet sorunlarını inceleyin. Son kattan daire alıyorsanız, çatının durumunu araştırın. Daire'deki inşaat kalitesini, elektrik aksamını, su tesisatını kontrol edin. Son olarak da, içinden kiracı çıkmışsa, satıcıdan tüm elektrik, su, doğalgaz ve aidat borçları ile ilgili bilgileri isteyin. Eğer, borç varsa alım esnasında nasıl olsa siz ödeyeceğiniz için, borçların toplamı kadar meblağı, ödeyeceğiniz alım miktarından düşün. Tüm ödemelerle ilgili bir makbuzu almayı ihmal etmeyin.


Belki de, emlak alım-satımındaki en vurucu noktadasınız. Bu noktada göstereceğiniz ayrıntılı titizlik ileride sizi büyük bir zarardan kurtaracaktır. Her şeyden önce, satın alma noktasına kadar getirdiğiniz emlağın tapudaki aynı emlak olup olmadığını kontrol edin. Hatta, tapu kaydının olup olmadığını araştırın. Gayrimenkulün tapuya uygunluğun inceleyin. Bunun için tapu üzerindeki bilgileri, ada, pafta, parsel, bağımsız bölüm numarasını ve hatta kapı numarasını dahi kontrol edin. Bunun yanı sıra, tapu üzerinde kayıtlı vergi borcu (emlak, veraset, intikal) ve mahkeme kararı ile bağlantılı haciz, şerh, ipotek ve icra gibi işlemlerin olup olmadığını, arsa şuyulandırma cetvelini, mülkiyet üzerindeki irtifak ve intifa haklarını inceleyin. Ülkemizde binaların büyük bir bölümünde yapı kullanma izin belgelerinin ihmal edildiği ve alınmadığı dikkate alınmalıdır. Bu ihmal, kat mülkiyetinin tahsisinde de sorun çıkarmaktadır. Bu nedenle, aldığınız emlakta yapı kullanma izninin olmamasının ileride çıkarabileceği hukuki sorunları unutmayın.

Emlağın imar ve iskan izinlerini, arsa ise imar planının olup olmadığını, imar planına aykırı unsurlarının mevcudiyetini, özellikle imar planında satın almayı düşündüğünüz gayrimenkul üzerinde bir kamulaştırmaya gidilip gidilmediğini mutlaka kontrol edin. Arsada ayrıca Kadastro'dan yer tesbiti, çap, röperli kroki ve ilgili belediyeden (eğer aranıyor ise) yazılı imar durum belgesini talep etmeyi ihmal etmeyin. Eğer, yatırımınız topraktan girdiğiniz bir inşaat ise Tapu Dairesi tespbiti ile ilgili belediyeden ve diğer merciilerden inşaat projesinin tasdikli olup olmadığını, projeye uygun bir inşaatının yapılmakta olup olmadığını ve inşaatın kalitesinin projedeki kaliteye uygun olup olmadığını kontrol edin. Konu eğer bir tarihi eser ise, kaçıncı grup eser olduğu, yine inşaat müsadesinin olup olmadığı, Anıtlar Yüksek Kurulu'nun birtakım yükümlülükler belirleyip belirlemediği ve ilgili belediyelerdeki kayıtlar ile ilgili hususları göz önüne alın. Eğer faaliyet halinde bir yer, örneğin bir fabrika veya market satın alıyorsanız hukuk ve mali müşavirlere mutlaka danışın. Kooperatif ortaklığı alıyorsanız, kooperatif kanunlarına ve devir işlemlerine uygunluğunu kontrol edin.

Tüm bu işlemlerden sonra, herşey olumlu ise alımınızı mutlaka Tapu'da yapın. Tapu dışında bu tür satışların hiçbir hukuki geçerliliği olmadığını vurguluyor. Noterde yapılan alımlarda satıcı sonradan gidip satışı iptal ettirilebiliyor. Ve, siz tüm tasarrufunuzu kaybediyorsunuz. Bu noktada, dikkat edilmesi gereken diğer bir püf noktası, alıcı ve satıcı adına vekaleten işleri yürütecek olanlar varsa, bu vekaleten işi takip edeceklerin önceden anlaşılarak tespit edilmesidir. Bu işlem sonrası hazırlanacak ön akdi inceleyip, özellikle satış tarihini belirterek ve ona göre kapora vererek bir ön satış akti imzalayın.

Tapuda son olarak, imza anında alım-satım vergi makbuzlarını mutlaka uhdenize alın. Tapu harçlarının gösterilen değere göre hesap edilmesi suretiyle, gerçek değer üzerinden gösterilip gösterilmediğini son kez kontrol edin. Emlağı satan şahıs veya kurumun gerçek değerinden aşağıda göstermesi, bazen alıcının da işine geliyor gibi gözükse de, ilerideki yıllarda bu defa siz satmak istediğinizde hukuki boyutlarda ciddi sorunlar gündeme gelebilir. Bu nedenle mülkün, Tapu’da gerçek değerinin altında kaydettirilmesinden kaçının.

Hiç yorum yok:

Yorum Gönder