Evini satmak isteyenler
ya da ev almak isteyenler en çok takıldıkları nokta konutun ne kadar eder olduğunu
bilmek ve fiyatını öğrenmektir. Bunun için emlakçıları kapı kapı dolaşarak fiyat
öğrenmeye çalışıyorlar. Emlakçılarda ya çabuk satmak için fiyatı düşük
gösteriyorlar yada portföyü almak için yüksek rakam söyleyerek nasıl olsa biri
alır diyerek bekliyorlar. Her iki durumda da ya mal sahibi gayrimenkulü değerinin
altında satarak zarar ediyor Veya satılma zamanı çok uzuyor. Ne yazık kı bazı emlak danışmanları da değer
tespiti ( Gayrimenkul ekspertizi ) yapamıyorlar.
Gayrimenkulü değer
tespitinde 3 yol izlenir. Bunlarda her ne kadar sonuçlar aynı olmasa da arada
en fazla doğru yapıldığı zaman 2000 ile 5000 TL Arasında yanılma payı vardır.
Ev almak isteyenlerde değer tespit çalışması yaparak pahalı konut edinmeden kendini
korur. Gayrimenkul almak ve satmak isteyenlerinde işine yarar bilgidir.
1) Oturduğunuz semtteki rayiç bedelleri
öğreniniz. En az aynı semtteki üç evin rayiç bedelini ve metre karelerini
öğrenin. Toplam üç evin rayiç bedelinin toplamını toplam metre kare ‘ye bölün ve sizin semtte metrekare başına kaç lira
rayiç bedel olduğunu bulun. Bir sonraki aşama bu semtteki manzara katsayısını
bulmaktır. Bu semtte manzara olarak kabul edebileceğiniz her şeyi düşünerek
(deniz, boğaz, göl, nehir, park, koru, bir anıt, güzel bir yapı, vb.) sizin
evinizin 10 üstünden semt ortalamasına göre kaç puan alacağını objektif bir
şekilde değerlendirin.
Manzaranın dışında başka önemli bir faktör ön
açıklığıdır. Çünkü bir evin önü ne kadar açık olursa o kadar çok ışık alır.
Evinizin ön ve arka cephelerinde önü ne kadar açık (burada manzara görmesi
gerekmez) 10 üstünden bir puan veriniz. Evinizin altyapısı (doğalgaz, sıcak su,
kablo Tv, vb.) ile ilgili aynı semtteki diğer evlere karşılaştırmasını yapıp 10
üstünden bir puan veriniz. Evinizin içindeki kullanılmış olan malzemelerle
(mermer, parke, mutfak, banyo dolabı, vb.) ile ilgili aynı semtteki diğer
evlere karşılaştırmasını yapıp 10 üstünden bir puan veriniz. Diğer sizin
düşündüğünüz sizin evinizin değerini arttıracak(yeni bina, vb.) veya düşürecek
(kötü bir komşu çok kişiyi kaçırır) faktörlere 10 üstünden bir puan veriniz.
Örnek:
Sizin semtte üç evin rayiç bedelleri 120.000, 135.000
ve 165.000 TL ve metre kareleri 110, 90 ve 100 olsun. 420.000 TL bölü 300 metre kare rayiç bedel 1400 TL
yapar. Eviniz diyelim ki semtinizin parkına bakıyor ve diğer evlere göre bir
iyiliği var manzara katsayısına 7 verdiniz. Evinizin önü açık bir şekilde parka
önü açık olarak bakmasına karşın arkasını diğer binalarla kesiyor ve ön
açıklığına 5 verdiniz. Diğer evlerde doğalgaz olmasına rağmen siz hala kömür
kullandığınızdan dolayı altyapıya 3 verdiniz. Eviniz eski olmasına rağmen
içinde masif kapılar ve değerli bir parke var, fakat mutfağınız dökülüyor ve
malzemelere 6 verdiniz. Binanızın deprem dayanıklılığının yüksek olmadığını
düşünüyorsanız ve diğer faktörlere 4 verdiniz. Hesabı şu şekilde bitiriyoruz:
Rayiç m2 bedel çarpı evinizin metre karesi çarpı
(80 + Toplam Puan) /100 = Evinizin Tahmini Bedeli Yani: 1400 * 120 m2 *(80 + (7
+ 5 + 3 + 6 + 4)/100 =176400.- TL
2, Yöntem olarak fiyat kira oranından hesaplanır konutun değeri aylık
kira bedelinin 160 ile 180 katı olmalıdır. Bu yöntemle değeri üzerinden kira hesaplaması da yapılır
bazı yerlerde kiralar özel nedenlerden dolayı yüksekse bu doğru bir yöntem
olmaz ayrıca ticari gayrimenkullerde 96 ile 125
katı aralarında olur.
3, Yöntem olarak da aynı niteliklerde sahip aynı metre kareleri ile
fiyat toplamı toplanan gayrimenkule bölünmesi ile bulunur. Bunda dikkat
edilecek en önemli nokta internet üzerinden verilen ilanlarda istenen rakam ile
işin bitiş rakamlarının aynı olmadığını unutmamak lazım. Arsa ve konut alımında
en son rakam mal sahibi ile alıcı karsı karsıya geldiğinde oluşur. İstenen
rakam ile biten rakam arasında % 20 lere kadar fark olur. Onun için beğendiğiniz
gayrimenkulün satış rakamlarına bakarak vaz geçmeyin ille mal sahibi ile
iletişime geçerek sizin düşündüğünüz rakamı teklif edin. Yarında arsa değer
tespit etme yöntemlerini sizlerle paylaşacağım
Yorumlar
Yorum Gönder