Yatırımlarda Maliyet ve Getiriye Göre Risk Durumu






İlk önce yatırım ile ticaret arasındaki tek fark eğer gelir getirmesi için alınan gayrimenkul, ekipman, işletme ve ürünler 1 yıl içinde satılırsa ticaret bir yıldan fazla elde tutularak satılırsa yatırım olur. Yatırım denilince ilk akla gelen genelde borsa, altın, döviz ve gayrimenkul geliyor. Bir iş fikrini hayat geçirmek, işletme açmak, ürün ve marka geliştirmek, eğitimde aslında yatırımdır. Yatırımın temel amacı eldeki nakit parayı değerlendirerek ilerde oluşacak hesaplanan yada hesaplanamayan giderleri karşılamak, paranın değer kayıpların önüne geçmektir. 

Zengin olmanın ilk kuralı eldeki sermaye ve yatırımı korumak için değer artısını  tahmin edilen yatırım enstrümanları almaktır. Çünkü nakit parayı elde tutmanın da değer kayıp olarak maliyeti olur. İnsanın yaşam seviyesi ve gelir beklentisi düştükçe riski de düşer bu da yatırım ve girişimde bulunma oranını artırır. Yine de yatırım yapılacak ürün ve ürünler ile gayrimenkuller hakkında yatırım yapmak, fiyat ve gelir durumu nitelikler, özelikler vergi, faiz artısı, yılık değer kaybı, finans kaynakları, işletme ve bakım giderleri, yıpranma payı, amortisman süreleri hesaplanarak fizibilite yapmak gerekiyor. 

Yatırım yapacak kisinin de nitelikleri olarak yaş, eğitim, işletme ve yatırım bilgisi, sermayesi, gelir ve giderleri ile gelir durumundaki düzen, aylık ödeme gücü  gibi kriterlerde dikkat ederek yatırıma yönlendirilmeli yani bir kisinin yatırım ve işletme kurması için hem yatırımların nitelikleri doğru hesaplanmalı hemde kisinin niteliklerine göre karar verilmelidir. Aynı yerde aynı nitelikte yatırım yapılsa dahi kisinin niteliklerinden para yönetiminden kaynaklanan nedenlerden dolayı biri için karlı olan yatırım diğeri için zararlı olur. 

Yatırımlar kısa dönemli, orta dönemli ve uzun dönemli olmak üzere ayrılır. Bunun yanında duran varlıklar, hareketli varlıklar, döviz ve değerli madenler ve emtia olarak karsımıza çıkıyor. Uzun dönemli bir yatırımı kısa dönemde elden çıkarmaya kalkarsanız karlı bir yatırım olsa da  zarar edersiniz. Yine işletme kurmak, franchise sistemleri oluşturmak, üretim yapmak, bayilik sistemleri oluşturmak, semaya artırımına da gitmek yatırım olarak değerlendirilir. Yatırımlarda maliyet ile gelir oranı doğru oranda artar. Yani yatırım miktarı düşük ama gelir oranı yüksekse risk oranı da yüksektir. Ne yatırımı yaparsanız yapın bu kural genelde çalışır. 

Yatırım maliyeti yüksek oranı düşükse risk oranı da düşük demektir. Genelde firmalar yatırımcılara her zaman kendi ürünleri veya sistemleri yatırımlarının en karlı yatırımlar olduğunu söyleyerek sizleri ikna etmeye bazı satış teknikleri ile karar vermenizi hızlandırmaya çalışırlar. Böyle durumda sakın olun yanlış karar vermek yerine  beklemek daha karlıdır. Yatırım yapmak için kendinize en az 6 ay zaman ayırın ve öyle karar verin. Sizlere yatırım tavsiyesinde bulunanların en az 1 tane giderleri hesaplamazlar bir yatırımın net maliyeti de proje bitmeden beli olmaz. Örnek olarak hesaplanamayan maliyetler olarak % 10 eklenmesi gerekiyor oysa hiç bir yatırım fizibilitesinde bunu görmek imkansız. Değer kaybını göremesiniz. 

Söz konusu yatırım deyince ilk akla gelen gayrimenkulden konutları ele alacak olursak diyelim ki sıfır 200,000 TL ye bir konut aldınız. Aylık geliriniz 3000 TL ve evin % 20 nakit ödediniz ve geri kalanı 10 yıl vadeli kredi kullandınız. Faiz oranı 1,10 120 ay aylık 2700 tl ödemeli bir ev alacaksınız. Bir kere kesinlikle konut ödeme taksit tutarınız aylık gelirinizin % 30 geçmemeli aksi durumda ya siz sıkıntıya düşersiniz yada 2 ay ödememe durumunda ipotek işlemleri başlar. Konut faiz oranı yıllık % 13,2 oluyor ve size tapu işlemleri, harçlar, vergi bakım, aidat parası, ve yıpranma payı % 3 olsun konut değer artısı % 20 konut kira getirisi % 5 olduğunda ortalama mutlak gelir. Kiraya verirseniz gelir yıllık % 23 civarında olurken kendiniz ikamet etme durumunda % 18 lerde olur. 

Bizler yatırım yapmak için aldık dolasıyla % 23 kar elde ettik diyelim o zaman yılık % 13 Faiz oranı ile bize kalan kar sadece yıllık % 10 oluyor. Bu durumda 10 yıl sonra yatırım kendini amorti ediyor. Bitti mi hayır. Fiyat gelir oranına göre kendini 16 yılda amorti eder ki simdi bu oran 240 aylara dayandı . Kira parası ile bankayı öderim hayaline kapılmayın. Diyelim ki 10 yıl sonra konutunuzun değeri 1,000,000 TL oldu o zaman aynı metre karelerde bir daire 1200,000 TL oldu burada yatırım kendini koruyamamış olarak görünüyor. Onun için yatırımını konuttan yana kullanan yatırımcı finansal ve yatırım bilgisi olmayan insanlardan oluşur dediğimde bana kızıyorlar. 

Bir de konutunuzun 5 yıl içinde satıldığını düşünün erken ödeme ceza % 2 ve gelir vergisi % 18 ödenecek. Tapu harçları ve bir de emlakcı komisyonu ekleyin. Kısacası konut yatırım yapmak için denildiği gibi mantıklı bir karar değildir. Hem yatırım yapmak hemde işletme kurmak için ticari gayrimenkul almak en mantıklısı. Onun yerine arsa, ticari gayrimenkul ve diğer yatırımlar daha mantıklıdır. Tabi ki her zaman ben işletme den yanayım. İşletmeler hem kendi kendilerini korurken hemde yüksek oranda gelir ile başka yatırımları da finanse eder ve işlemelerde alınan kararlar hemen uygulanır. Bir yatırım kendini en fazla 3 ile 6 yılda amorti etmesi kabul edilebilir. 


Hiç yorum yok:

Yorum Gönder